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关于《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》征求意见

作者:来源: 发布时间:17年03月06日 浏览次数: 【收藏】打印文章

关于《淄博市国有土地上房屋征收

评估管理规定》征求意见

 

        为了规范本市国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》和《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,起草了《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》,现向社会公开征求意见。

联系电话:2173257;电子邮箱:zbfwzs@163.com

反馈意见截止到201731024时。

 

淄博市房产管理局

201736

 

淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定(征求意见稿)

 

第一章  总 则

第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》和《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,结合本市实际,制定本规定。
   
第二条 在本市行政区域内,评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本规定。
   
第三条 市房屋征收部门应当每年推荐一批社会信誉好、综合实力强、具有三级资质()以上的房地产价格评估机构(以下简称评估机构)名单供被征收人选择。
   
第四条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,评估机构可持房屋征收部门介绍函查询,房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

评估机构评估测算新建商品房价格,如需向有关房地产开发企业征询销售价格时,房地产开发企业应当如实提供。
   
第五条 被征收房屋和用于产权调换房屋及其占用范围内的国有土地使用权的价值应当一并评估。
   

第二章  评估机构选定

第六条 房屋征收公告发布当日,房屋征收部门应当公布房屋征收评估机构选定方案,其主要内容应包括:

(一)房屋征收部门应当根据征收项目需要,就项目概况、评估范围、承担房屋征收评估的评估机构数量、评估期限等向纳入名单的评估机构发出报名通知,在报名并出具评估承诺书的评估机构中推荐25家作为候选评估机构,供被征收人选择。

(二)房屋征收部门应在征收范围内,就候选评估机构的资格、信誉、评估人员等情况进行公示,告知被征收人协商选定评估机构的权利、期限。候选评估机构应委派12名工作人员在房屋征收部门指定的地点进行现场介绍。

(三)承担房屋征收评估的评估机构由被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会组织被征收人在房屋征收公告发布之日起10日内从候选评估机构中协商选择。超过50%的被征收人共同签字认可的评估机构,视为共同协商选定。

(四)在公告协商期内协商不成的,房屋征收部门组织集中投票,并将投票选择评估机构的时间、地点和相关事宜告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书,按一个房屋权属证书一票的原则,到指定地点参与投票。依据计票结果,得票最多的评估机构当选。得票较多的评估机构出现两家以上票数相同的,房屋征收部门通过组织公开抽签或摇号的方式选定评估机构。

(五)参与投票的被征收人占被征收人总人数比例低于30%的,房屋征收部门可以通过抽签、摇号等形式在候选评估机构中随机选定评估机构。

集中投票、抽签或者摇号时,邀请被征收人代表、被征收房屋所在乡镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会代表进行监督。

第七条 承担房屋征收评估的评估机构(以下简称征收评估机构)选定后,房屋征收部门应当在征收范围内公告,并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收部门应当向征收评估机构支付评估费用,并从征收补偿费用中列支。

 

第三章  被征收房屋价值评估

第八条 房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受委托的征收评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

第九条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十条 征收评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

因被征收人的原因不能或者被征收人拒绝对被征收房屋进行实地查勘的,房屋征收部门应当邀请无利害关系的第三人到场见证,并在分户评估报告中做出相应说明。征收评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料,参照同区域该类房屋进行评估。

第十一条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对各类评估方法进行适用性分析后,选用两种及以上评估方法对被征收房屋价值进行评估。只能选用一种评估方法的,需在评估报告中说明理由。

被征收房屋的类似房地产已形成交易的,应当选用市场比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

同时选用两种及以上评估方法评估的,应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

第十二条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、环境、设施配套、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响评估对象价值的因素。

第十三条 被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格,是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然和不正常的因素。

第十四条 征收住宅房屋评估时,测算的基本技术路线为:

(一)确定房屋类别。即根据房屋的建筑结构、层数确定住宅房屋的类别。

(二)确定评估基准价格。即确定被征收住宅房屋所处区位该类新建商品住宅房屋的市场价格。

该区位或者该区域有已建成该类商品住宅房屋的,应当依据其销售均价,确定该区位的新建商品住宅房屋市场销售价格。该区位或者该区域没有该类新建商品住宅房屋的,可以依据拟新建项目立项、规划、用地批准文件以及施工图、建设标准、配套设施标准,推算该项目的商品住宅房屋的市场销售价格。

(三)测算价差。即确定被征收住宅房屋与该类新建商品住宅房屋的价差。

根据被征收住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素,确定被征收住宅房屋与该类新建商品住宅房屋的价差。

(四)依据评估确定的被征收住宅房屋的货币补偿价格,结合其建筑面积计算确定被征收住宅房屋的货币补偿价值。

被征收房屋的货币补偿价值不得低于市人民政府确定的征收住宅房屋的最低货币补偿价值。

第十五条 非住宅房屋的货币补偿价值,应当按照本规定第十一条选用相应评估方法,参照被征收房屋类似房地产的市场交易价格,结合其房地产状况评估确定。

第十六条 被征收房屋附属物的补偿价值,由征收评估机构评估确定。

第十七条 征收评估机构应当按照房屋征收评估委托合同约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。

公示期间,征收评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的,房地产价格评估机构应当及时修正。

第十八条 分户初步评估结果公示期满后,征收评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。

第十九条 被征收房屋已经装饰装修的,补偿价值由评估被征收房屋的同一评估机构结合成新评估确定,并出具单项装饰装修评估报告。征收当事人对装饰装修补偿价值协商一致的,按照协商价值确定。

 

第四章          产权调换房屋价值评估

第二十条 房屋征收部门应当向受委托的征收评估机构提供用于产权调换房屋情况。

第二十一条 产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十二条 产权调换住宅房屋和非住宅房屋的评估,分别按照本规定第十四条第(二)项、第十五条执行。

产权调换房屋为待建期房、在建工程、已竣工尚未办理房屋权属证书的,征收评估机构应当向房屋征收部门提供以幢为单位每层单价的评估报告。

产权调换房屋为新建房屋且已经办理房屋权属证书的,征收评估机构应当向房屋征收部门提供分户评估报告。

第二十三条 产权调换房屋附属物的价值,由征收评估机构评估确定。

第二十四条 产权调换房屋为经济适用住房、限价商品住房的,政府确定的价格即为产权调换房屋价格,不再进行评估。


第五章  复核评估和鉴定

第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自评估报告收到之日起10日内,向征收评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应当向原征收评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

第二十六条 原征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告。评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第二十七条 市房产管理部门应当成立由资深注册房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的市房地产价格评估专家委员会(以下简称市评估专家委员会),负责对征收评估进行技术指导,受理房屋征收部门、被征收人对征收评估机构做出的复核结果有异议的鉴定申请,出具书面鉴定意见。

第二十八条 被征收人或者房屋征收部门对原征收评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估复核结果鉴定程序由市房产管理部门制定。

第二十九条 市评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。

第三十条 市评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。

经市评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告。评估报告存在技术问题的,出具评估报告的征收评估机构应当重新出具评估报告。

经鉴定维持复核结果的,鉴定费用由申请鉴定的当事人承担。经鉴定需要重新评估的,重新评估的费用和鉴定费用由原征收评估机构承担。

第三十一条 房屋征收评估鉴定过程中,征收评估机构应当按照市评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明并提供评估技术报告。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。


 
第六章  监督管理

第三十二条 征收评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与评估报告(含评估技术报告)一并整理存档 :

(一)征收评估委托书及征收评估委托合同;

(二)评估对象的权证材料及有关基本情况的证明材料;

(三)评估对象的实地查勘记录(文字、图片)等资料;
(四)可比实例的实地查勘记录(文字、图片)等资料;(五)确定评估结果的有关系数、参数等证明资料;
(六)其他涉及评估项目的必要资料。

征收评估机构完成并出具估价报告后,应对有关资料进行整理、归档和妥善保管。涉及办理证据保全手续的,征收评估机构应将评估报告(含评估技术报告)及估价过程中形成的有关资料同时提交委托方。

第三十三条 在房屋征收评估过程中,征收评估机构和注册房地产估价师按照《国有土地上房屋征收评估办法》第三十二条规定受到处罚的,由市房产管理部门记入其信用档案。

第三十四条 征收评估机构在房屋征收评估过程中违反本规定的,由房屋征收部门依法予以处罚。


第七章  附 则

第三十五条 本规定所称整体评估报告,是指关于征收范围内所有被征收房屋货币补偿价值的评估报告。

本规定所称分户评估报告,是指按房屋权属证书划分的被征收房屋货币补偿价值或者产权调换房屋价值的评估报告。

本规定所称房屋附属物,是指储藏室、车库、顶层阁楼、门斗、院墙、水池、水井、烟囱、水塔、苗木等。

第三十六条 在房屋征收决定作出前对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的,参照本规定执行。受委托的评估机构应当向房屋征收部门提供以幢为单位每层单价为基础结合建筑面积计算预测总价值的评估报告。

第三十七条 本规定自201741日起施行,有效期至2022331日。