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淄博市房产测绘细则(试行)

作者:来源: 发布时间:13年06月11日 浏览次数: 【收藏】打印文章

   1 总则

  1.1 为加强房产测绘的管理,规范房产测绘行为,统一房产测绘标准,维护有关房屋所有权人的合法权益,根据中华人民共和国《房产测量规范》[GB/T 17986-2000]、国家建设部、国家测绘局令第83号、国家建设部建住房[2002]74号、山东省建设厅、山东省国土资源厅鲁建发(2001)32号、CH1003-1995测绘产品质量评定标准等文件精神,结合我市实际,制定本细则。

  1.2 本细则适用于淄博市行政区域内的房产测绘。

  2 房产测绘的基本规定

  房产测绘是指运用测绘技术和手段,采集和表达房屋有关信息的活动。包括基础测绘、项目测绘和城市房产信息系统。

  2.1 房产测量的目的

  房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为城镇规划建设提供数据和资料。

  2.2 房产测量的基本内容

  房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查和验收等。

  2.3 房产测量的成果

  房产测量的成果包括:房产簿册、房产数据集和房产图集。

  2.4 房产测绘的基本精度要求

  2.4.1 房产测量现行标准GB/T17986以中误差作为评定精度的

界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差

限   差

中 误 差

±0.04

±0.02

±0.10

±0.05

±0.20

±0.10

 

标准,以二倍中误差作为限差。本细则执行。

  2.4.2 房产平面控制测量的基本精度要求

 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。

  2.4.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度

  2.4.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不得超过图上±0.5mm。

  2.4.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。

  2.4.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。

  2.4.3.4 采用已有坐标或已有图件,展绘成房产分幅图时,展绘中误差不超过图上±0.1mm。

  2.5 房产界址点的精度要求

  界址点的精度分三级。各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下表之规定,间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过ΔD=±(mj+0.02mj×D)公式计算的结果。式中,mj:相应等级界址点的点位中误差,m。D:相邻界址点间的距离,m。ΔD:界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差,m。

  2.6 房角点的精度要求

  需要测定房角点的坐标时,其精度等级和限差执行与界址点相同的标准。

  2.7 房产面积的精度要求

 

 

 

 

  房产面积的精度分三级,各级面积的限差和中误差不得大于下表所示:

等   级

限 差m2

中 误 差m2

一级

0.02  S+0.0006s

0.01  s +0.0003S

二级

0.04  S +0.002s

0.02  s +0.001S

三级

0.08  S +0.006s

0.04  s +0.003S

  2.7.1 特殊房屋执行等级为一级;

  2.7.2 新建房屋执行等级为二级;

  2.7.3 其他房屋可放宽至等级三级。

  2.8 房产测量的坐标系统

  房产测量采用1980西安坐标系,淄博城市坐标系。

  2.9 房产测量的平面投影

  房产测量统一采用高斯投影。

  2.10 高程测量基准

  房产测量一般不测高程,需要进行高程测量时,采用1985国家高程基准。

  3 房产测量合同(协议)

  3.1 测量合同(协议)的签订:

  按受委托方的房屋测绘的申请、审查委托方提交的各种图纸资料和门牌证明及竣工备案表(竣工验收证明)后,与委托方签订房屋测绘合同(协议)。

  3.2 测绘合同(协议)的内容:

  测绘合同(协议)的内容主要包括:委托方、承接方单位名称、双方法人、委托测绘项目、房屋的坐落(门牌证明)、产别结构、总层数、建成年代(竣工验收证明材料)、产权权属分割协议(出具合法证明)、测绘时限与要求、测绘收费标准与方式、违约责任,以及其他需要说明的内容。合同样本参照附表(一)。

  3.3 测绘合同的责任:

  3.3.1 测绘合同是委托方与承接方共同遵守的条约,如有变化,须双方共同协商。

  3.3.2 测绘合同自签定之日起,双方都应遵守承诺,积极配合,共同将合同内容完成好。

  3.3.3 遇有违约,应严格按合同规定的执行。

  4 房产基础测绘

  4.1 平面控制测量(略)

  4.2 房产调查

  4.2.1 房产调查的内容

  房产调查分房屋用地调查和房屋调查,包括对每个权属单元的位置、权界、数量和利用状况等基本情况,以及地理名称和行政境界的调查。

  4.2.2 房产调查表

  房产调查表分房屋调查表、房屋用地调查表。房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片及有关产籍资料,按规定的房屋调查表[附表(二)]以丘和幢为单位逐项实地调查,并签字盖章。

  4.2.3房产单元的分类

  房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。

  4.2.4 丘与丘号

  4.2.4.1 丘的定义

  丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

  4.2.4.2 丘的划分

  有固定界标的按固定界标划分,没有固定界标的按自然界线划分。一般情况某一坐落(处)为一丘。

  4.2.4.3 丘的编号(略)

  4.2.5 幢与幢号

  4.2.5.1 幢的定义

  幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。

  4.2.5.2 幢号

  幢号以丘为单元,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1、2、……顺序按S型编号。幢号标注在房屋轮廓线内的左下角并加括号。

  4.2.6 房屋调查

  房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。

  4.2.6.1 房屋产别的分类

  房屋产别主要分为:国有房产、集体所有房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产、港澳台投资房产、涉外房产和其他房产,分别编号为1、2、3、4、5、6、7、8。

  4.2.6.2 房屋建筑结构分类

  房屋的建筑结构主要根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件和建筑材料划分类别为钢结构、钢钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构,其相应编号分别为1、2、3、4、5、6。

  4.2.7 行政境界与地理名称调查

  4.2.7.1 行政境界调查

  应依照各级人民政府规定的行政境界位置、调查区、县和镇以上的行政区划范围,并标绘在图上,街道或乡的行政区划,可根据需要调查测绘。

  4.2.7.2 地理名称调查

  地理名称调查包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。

  4.2.7.3 行政机构名称调查

  行政机构名称只对镇以上行政机构进行调查。

  4.2.7.4 企事业单位名称调查

  应调查实际使用该房屋及其用地的企事业单位的全称。

  4.3 房产要素测量

  4.3.1 房产要素测量的主要内容

  4.3.1.1 界址点测量

  4.3.1.1.1 界址点的编号,以高斯投影的一个整公里格网为编号区,每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里数值表示。

  4.3.1.1.2 界址测量从邻近基本控制点或高级界址点起算,以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定,也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

  4.3.1.1.3 丘界线测量,需要测定丘界线边长时,用检定过的钢尺丈量其边长,其精度应符合《房产测量规范》精度,也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规划的弧形丘界线,可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。

  4.3.1.1.4 丈量本丘与邻丘毗连墙体,当毗连墙体为共墙时,量至墙体厚度1/2处,为借墙时量至墙体内侧,为自有墙的量至墙体外侧,短线符号指向墙体所有权方向。

  4.3.1.1.5 界址点的点位精度

  其精度分为三级。

  一级界址点相对于邻近基本控制点的点位误差不超过±0.02m

  二级界址点相对于邻近基本控制点的点位误差不超过±0.05m

  三级界址点相对于邻近基本控制点的点位误差不超过±0.10m

  4.3.1.2 境界测量

  行政境界测量包括国家界以及国内各级行政区划界。国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文件准确测绘,各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。

  4.3.1.3房屋及其附属设施测量

  4.3.1.3.1 房屋应逐栋测绘,不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量独立成栋房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量;毗邻房屋四面墙体,在房屋所有人指界下,区分自有、共用或借墙,以墙体所有权范围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角为准;测绘房屋以外墙水平投影为准。(边长丈量两次取中数,取到0.01m,两次丈量较差不超过下式规定:Δ=±0.004D。)

  4.3.1.3.2 房屋附属设施测量,柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门廊以柱或围护物外围为准;独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准;阳台以底板投影为准;门墩以墩外围为准;门顶以顶盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

  4.3.1.3.3 房角点测量,其点的编号方法除点的类别代码外其余同界址点。

  4.3.1.4 陆地交通、水域测量

  4.3.1.4.1 陆地交通测量是指铁路、道路、桥梁测量。铁路以轨距外缘为准;道路以路沿为准;桥梁以桥头和桥身外围为准测量。

  4.3.1.4.2 水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准;沟渠、池塘以坡顶为准测量。

  4.3.1.5 其他相关地物测量

  其他相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。消火栓、碑不测其外围轮廓,以符号中心定位,但应参照图式以中心点绘出;天桥、阶梯路均依比例绘出,取其水平投影位置;站台、游泳池均以边线绘出,内加简注;地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置,只表示出入口位置。

  4.3.2 测量草图

  4.3.2.1 测量草图的作用

  测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录,是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时,应根据项目的内容用铅笔绘制测量草图。

  4.3.2.2 房屋测量草图的内容和要求

  4.3.2.2.1 房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。

  4.3.2.2.2 房屋外墙绘单实线。

  4.3.2.2.3 图纸上应注明房产坐落、幢号、层数、所在层次、建成年月、房屋所有权人、指北方向线及权属界线图。

  4.3.2.2.4 住宅楼单元号、室号注记在实际开门处。分丘图的坐落门牌号注在大门入口处。

  4.3.2.2.5 逐间丈量,注记室内边长(包括墙体厚度)尺寸取至厘米。

  4.3.2.2.6 凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均应实量边长,并加必要注记。

  4.3.2.2.7 遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。

  4.3.2.2.8 房屋外廓的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时应以房屋外廓数据为准,进行配赋,或列于外墙。

  4.3.2.3 测量草图规格

  草图用纸可用787mm×1092mm的1/8、1/16、1/32规格图纸。

  4.3.2.4 测量草图的比例尺

  选择合适的概略比例尺,使内容清晰易读。在内容集中的地方可绘局部图。

  4.3.2.5 测量草图的绘制要求

  草图必须在实地测量绘制,其原始数据不得涂改,汉字字头朝北,数字字头朝北或西。

  4.3.2.6 测量草图图式

  测量草图的图式符号参照GB/T 17986.2执行。

  5 房产平面图测绘

  5.1 房产分幅平面图

  5.1.1 房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属绘制状况等的基本图,是测绘分丘分户图的基础。其测绘应根据施测范围情况另行编制“工程测绘技术书”。

  5.1.2 分幅图应采用1980西安坐标系或淄博城市坐标系。

  5.1.3 分幅图采用的比例尺城区为1:500,郊区或偏远地区可采用1:1000比例尺。

  5.1.4 分幅图规格为50cm×50cm正方形分幅。

  5.1.5 分幅图的精度按《房产测量规范》执行。

  5.1.6 分幅图的成图方法,测绘内容及表示的方法按《房产测量规范》执行。

  5.1.7 因我市的房产分幅图未建立,在以后的大面积测量时,应注意其逐步地使用独立的坐标系统测绘,为下步编绘分幅图奠定基础。

  5.2 房产分丘平面图的测绘

  5.2.1 分丘图的规格

  幅面可在787×1092mm的1/32-1/4间选用,其比例尺可根据丘面积的大小在1:100-1:1000间选用,特殊的区域可采用1:2000比例尺。

  5.2.2 分丘图的技术要求

  技术要求按《房产测量规范》要求进行。

  5.2.3 分丘图表示的内容

  除表示分幅图上的内容外,还有表示房屋权界线、挑廊、阳台、建成年份、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

  5.2.4 分丘图上四至关系的描述

  分丘图上应分别标注四周相邻产权单位(或人)的名称或地理名称。所注记的字字头应朝北或西。

  5.2.5 毗邻墙体的表示

  本丘与邻丘相毗连时,共有墙、自有墙、借墙分别参照《房产测量规范》房产图图式表示。

  5.2.6 重合要素的表示方法

  房屋权界线与丘线重合时,表示丘界线,房屋轮廓线与权界线重合时,表示权界线。

  5.3 房产分户图的绘制

  5.3.1 分户图的主要用途

  分户图是在分丘图的基础上绘制的房屋细部图。以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部图,以明确异产毗连房屋权界线,供核发房屋所有权证的附图用。

  5.3.2 技术要求

  5.3.2.1 分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行,按房屋的方向横放或竖放,并在适当的位置加绘指北方向符号。

  5.3.2.2 分户图的幅面适用787×1092mm的1/32或1/16等尺寸。

  5.3.2.3 比例尺一般在1:100-1:500之间选用。

  5.3.2.4 分户图上的丘号、幢号应与分丘图上的编号一致,房屋边长实际丈量,注记取至0.01m。

  5.3.3 分户图表示的内容

  分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属、楼梯走道、门牌号、所在层次、户号、房屋建筑面积和房屋边长等。房屋边长尺寸为中对中尺寸。

  5.3.4 分户图上的文字注记

  5.3.4.1 房屋的产权面积包括套内面积和共用分摊面积,标注在分户图框内。

  5.3.4.2 本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。

  5.3.4.3 楼梯、走道等共有部位及阳台需在范围内加简注。

  5.3.5 墙体归属与周邻关系的表述

  按GB/T 17986.2执行。

  6 建筑面积计算规则

  6.1 面积测算的一般规定

  6.1.1 面积测算指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共用建筑面积、产权面积、使用面积等测算。建筑面积按幢(栋)进行计算。

  6.1.2 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒角以上各层,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高在2.20m及以上的永久性建筑外围水平投影面积。层高指上、下层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

  6.2 计算全部面积的范围

  6.2.1 单层房屋按一层计算建筑面积;二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。

  6.2.2 房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等高度在2.20m及其以上部位计算建筑面积。

  6.2.3 房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m及以上的楼梯间、水箱间、电梯机房,按其外围水平投影面积计算。斜面屋顶(坡屋顶)层高在2.20m及其以上的部位计算其建筑面积。(水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋)

  6.2.4 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

  6.2.5 穿过房屋仅供本楼通行通道,房屋内的门厅大厅均按一层计算面积,穿过房屋不是做为社会性公用道路或巷道的通道按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m及以上的按其水平投影计算面积。通往回廊的室内楼梯,不论其是否在回廊范围内,均按楼层投影计算建筑面积。

  6.2.6 地下室、半地下室及其相应出入口层高在2.20m及以上的,按其外墙外围水平投影计算面积。地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,但不超过一半的地下室,当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的1/3者既不是地下室,也不能算半地下室。

  6.2.7 封闭的挑廊、阳台按其外围水平投影计算面积。(封闭是指房屋在规划、设计施工等环节都已确定封闭,自行封闭视为不封闭。)

  6.2.8 与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有外围护结构的门廊、门斗、雨篷按其柱或外围护结构的水平投影计算面积。

  6.2.9 属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影计算面积。

  6.2.10 房屋之间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影计算面积。

  6.2.11 玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料做为房屋外墙的,按其外围水平投影计算面积。

  6.2.12 属永久性建筑,有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算面积。

  6.2.13 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做为架空层,有围护结构的并整修有底板的按其高度在2.20m及以上部位的外围水平投影计算面积。

  6.2.14 与室内任一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算面积。

  6.2.15 机械车库、图书馆的书库其层高在2.20m及以上的按自然层数计算面积。

  6.2.16 旋转上升式的楼房,楼层以其旋转一周的水平投影为自然层,其轴心部分依照自然层计算。

  6.2.17 舞台灯光控制室,按其围护结构的水平投影面积乘以实际层数计算面积。

  6.2.18 室内体育馆按实际层数计算面积。体育馆(场)占下方空间加以利用的,高度在2.20m及以上的部分,按其外围护结构的水平投影计算面积(多层按多层计算)。

  6.3 计算一半建筑面积的范围

  6.3.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其外围围护结构水平投影一半计算面积。

  6.3.2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖投影面积的一半计算面积。

  6.3.3 未封闭的挑廊、阳台,按其围护结构外围水平投影的一半计算面积。

  6.3.4 无顶盖的室外楼梯,按自然层水平投影的一半计算面积。

  6.3.5 有顶盖不封闭的永久性架空通廊(有围护结构、结构牢固、高度在2.20m以上)按外围水平投影的一半计算面积。

  6.4 不计算建筑面积的范围

  6.4.1 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室、半地下室,及高度低于2.20m以下的各种房屋。

  6.4.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

  6.4.3 房屋之间无上盖的架空通廊,无上盖的阳台、挑廊。(若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高及以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台挑廊围护结构水平投影面积一半的,均视为无上盖。)

  6.4.4 房屋的天台、挑台、天台上的花园、泳池。

  6.4.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

  6.4.6 骑楼、过街楼的底层作为社会性公用的通道或巷道,其底层不计算面积。

  6.4.7 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

  6.4.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

  6.4.9 检修、消防等用途的简易楼梯。

  6.4.10 其它建筑物、构筑物等,如烟囱、亭、塔、消火栓、罐、池、地下人防干、支线等。

  6.4.11 与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。

  6.4.12 挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。

  6.4.13 与室内不相通的类似阳台、挑廊等的建筑。

  6.4.14 楼梯已计算面积的其下方空间,无论是否利用的。

  6.4.15 窗台高于楼地面的外凸窗(不论其高度)。

  6.4.16 临街楼房挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论是否有围护结构和柱均不计算面积。这里指的临街楼房是房屋沿街而建,且此街(道)无人行道路,若此房屋前既有路,又有人行道路的不算临街房屋。

  6.5 特殊情况下的建筑面积计算

  6.5.1 复式楼内的梯间按自然层计算面积。

  6.5.2 房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。

  6.5.3 连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋高度在2.20米及以上的房屋应计算建筑面积。

  6.5.4 阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板外沿水平投影计算面积。外围水平投影不超过底板外沿,超过底板一半以上的按外围水平投影计算,低于一半的不计算面积。

  6.5.5 对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋,层高在2.20m及以上的部位计算建筑面积,房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板外沿投影计算建筑面积。

  7 房屋建筑面积测算的方法

  7.1 房屋建筑面积测算包含的内容

  7.1.1 整栋房屋建筑面积

  指房屋各层建筑面积的总和。房屋的层包括房屋的自然层、插层、技术层、夹层(附层)、地下室等。

  7.1.2 多元产权房屋的建筑面积

  7.1.2.1 权属建筑面积

  指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积,包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。

  7.1.2.2 套内建筑面积

  指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积三部分组成。

   7.1.2.2.1 套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积,其水平投影面积按以下规定:

  7.1.2.2.1.1 套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间的面积总和为套内使用面积。

   7.1.2.2.1.2 套内楼梯各自然层数的面积总和计入使用面积。

   7.1.2.2.1.3 不包括结构面积内的套内烟囱、通风道、管井等计入使用面积。

   7.1.2.2.1.4 内墙面装饰厚度计入使用面积。

   7.1.2.2.2 套内墙体面积

  套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙,均按水平投影的一半计入套内墙体面积,套内自由墙按水平投影的全部计算套内面积。房屋的山墙墙体厚度与套内分隔墙体厚度不同时,从山墙厚度中取套内墙体的一半计算套内面积,剩余的墙体厚度计入共有建筑面积。

  7.1.2.2.3 套内阳台面积

  套内阳台为封闭的全部计算面积,未封闭的按一半计入面积。

  7.1.3 房屋共有建筑面积

  指产权业主共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般按各产权业主的套内建筑面积的比例分摊计算。

  7.2 房屋的幢、层、户的划分

  7.2.1 房屋幢的划分

  7.2.1.1 独立建筑的房屋为一幢。

  7.2.1.2 结构层数相同,户主与门牌号不同,结构上又能分开的毗连房屋可以分别分幢。

  7.2.1.3 底层(或多层)为一整体的,上面有一个或多个塔楼式房屋为一幢房屋。

  7.2.1.4 本身为独立的楼房,底层(多层)以裙楼的形式相连成一片的房屋,裙楼和楼房可以单独分幢。

  7.2.1.5 地面上有多幢房屋,其地下以地下室的形式连成一片的房屋可分别分幢。

  7.2.1.6 以通廊形式连接的房屋视其情况可以为一幢,也可以分别分幢。

  7.2.2 房屋层与层次的划分

  7.2.2.1 房屋的总层数指自然层和地下层的总和。房屋的假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼及突出屋面的楼梯间、电梯帽、水箱间等不计入房屋总层数不编层号。

  7.2.2.2 房屋的自然层按室内地平线以上起算,每一自然层各划为一层,编号分别为1、2……n层。

  7.2.2.3 房屋室内地平线以下的地下室,其编号从地平线开始向下分别编为-1、-2……-n层。

  7.2.2.4 螺旋上升的房屋,按旋转一周的空间划分自然层。

  7.2.2.5 多功能的楼房层次划分

  7.2.2.5.1 地平面上第一层为车库且高度在2.20米及以上计房

边长等级

中误差m

限差m

采用的测量工具

外业边长保留小数

±0.02

±0.04

手持式测距仪、测距仪或全站仪

3

±0.05

±0.10

钢尺、玻璃纤维尺、手持式测距仪

3

±0.10

±0.20

钢尺、玻璃纤维尺

2

 

屋总层数,层次编为底层,其车库上面的层次依次为1、2……n-1层。

  7.2.2.5.2 地平面上第一层为营业房屋且高度在2.20米及以上计入房屋总层数,层次编为1,其上面的层次依次为2、3……n层。

  7.2.2.5.3 最高层是坡屋顶的房屋其高度在2.20米及以上的部分计于总层数,层次为顶层。

  7.2.3 户的划分

  7.2.3.1 成套住宅,一般以一套为一户。复式结构或紧密相连的两套或多套住宅为同一权利人可将其合并为一户。一套住宅为两个或多个权利人共有共用时,权利人提出要求,且权利人自用范围和共用范围协议分割明确的可分为两户或多户。

  7.2.3.2 独立使用和出售的商业用房,库房按其权界线分户。

  7.2.3.3 无分割墙体的商铺、车位等有明确的界址线,且界址点埋设界钉的界址线清楚的以其界址线分户。

  7.2.3.4 不被分摊的公共部分应视为一户。

  7.2.3.5 独立使用的地下室按其权界线分户。

  7.2.3.6 产权人房屋产权范围为某一区域(如一个单元或某一层),可按一个区域分为一户。

  7.3 房屋数据的采集

  7.3.1 预测算房屋面积数据的采集

  房屋面积预测算是指房屋竣工前,房产测绘单位根据房屋规范设计图纸和资料,按照国家相关法律法规和房产测绘技术标准,计算房屋面积的行为。

  7.3.1.1资料来源

  7.3.1.1.1 房屋建筑设计图纸。

  7.3.1.1.2 房屋销售方案说明。

  7.3.1.1.3 建设单位提供的其它资料。

  7.3.2 采集的方法

  7.3.2.1 图纸尺寸直接采用。

  7.3.2.2 局部位置无尺寸,无法通过其他数据推算出的,按图解法来取得。

  7.3.2.3 外墙抹灰贴面厚度计入墙厚,一般规定为,普通抹灰,粉刷加3cm,贴面或磁砖加4cm。

  7.3.3 实测面积采集

  7.3.3.1 测量工具的要求

  外业测量边长一般采用测距仪、钢尺或玻璃纤维尺,原则上不使用皮卷尺,所测边长的精度须符合下表中的要求:

  7.3.3.2 边长采集的规定

  7.3.3.2.1 所测边长必须实地测量,每边测二遍,取中数。

  7.3.3.2.2 测量房屋边长时所测部位必须在房屋勒角以上位置。

  7.3.4 房屋面积计算的一般规定

  7.3.4.1 计算的方法:采用统一的程序软件,进行微机计算。

  7.3.4.2 长度单位:边长以米为单位,标注边长取至小数点后2位。

  7.3.4.3 面积单位:各类面积均以平方米为单位,结果保留2位小数。

  7.3.4.4 取舍原则:按照“四舍五入”原则。

  7.3.5 房屋面积测算技术报告

  7.3.5.1 项目概况:包括项目的内容、测绘合同(协议)、测绘的目的、坐落、结构、层数、建成年代及合法的面积分摊协议等。

  7.3.5.2 测算的依据:《房产测量规范》、技术标准、委托方提供的各种资料、图纸。

  7.3.5.3 作业的方法:采用工具、计算方法、特殊问题的处理说明。

  7.3.5.4 面积成果表:总面积、层面积、户(单元)面积等。

  7.3.5.5 附图:包括草图、分丘图、分层分户图。

  7.3.5.6 质量检查:采用初审、复审、审核三级验收,经理认可制度,填写内、外检查意见及成果验收结论。

  7.3.5.7 其他补充说明。

  8 共有建筑面积分摊

  8.1 共有建筑面积的分类与确认

  8.1.1 共有建筑面积的分类

  8.1.1.1 全幢共有共用的建筑面积,指为整幢服务的共有共用的建筑面积,此类共有建筑面积由全幢进行分摊。

  8.1.1.2 功能区共有共用的建筑面积,指专为某一功能区服务的共有共用建筑面积。这种专为某一功能区服务的共有共用建筑面积,应由该功能区内分摊。

  8.1.1.3 层共有共用建筑面积。由于功能设计不同,共有建筑面积有时也不相同,各层的共有建筑不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。

  8.1.2 共有共用建筑面积的确认

  8.1.2.1 由房屋建设单位在经规划、图审部门核准的设计平面图上对其共用部位进行标识,并做出相应的说明。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。

  8.1.2.2 房产测绘人员在有关人员的配合下,依据核定后的施工图纸在现场逐一核对、勘丈,并确认其使用功能。

  8.1.2.3 共有建筑面积经房产测绘人员现场确认后,房屋建设单位应出具共有单位的使用情况说明,若该房屋是由一个或几个单位联建,则使用情况说明由联建单位共同确认。

  8.1.2.4 共有建筑面积一经确认分摊,任何人不得擅自改动原设计的使用功能。

  8.2 可以分摊的共有共用建筑面积

  8.2.1 幢内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。

  8.2.2 幢内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。

  8.2.3 突出房屋的有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等建筑面积。

  8.2.4 为本幢服务且设在本幢地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等,以及其他在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的公共用房及管理用房建筑面积。

  8.2.5 公共建筑面积之间的分隔墙以及外墙水平投影一半的建筑面积。

  8.3 不可以分摊的共有共用建筑面积

  8.3.1 地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层(室)部分。

  8.3.2 独立使用的地下室、半地下室或地下室和半地下室中独立使用的车位、车库、仓库、杂物间,作为机动车、非机动车集中停放的部位等。

  8.3.3 为多幢房屋服务的变电室、水泵房值班室、门卫、管理用房及配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的管理用房。

  8.3.4 作为人防工程的建筑面积。

  8.3.5 用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。

  8.4 共有共用建筑面积分摊方法

  8.4.1 整体分摊

  房屋使用功能单一,各分户对共有建筑面积共有共用的情况基本一致的纯住宅楼、办公楼、标准厂房等适应整体分摊的方法。

  8.4.2 多级分摊

  不适应整体分摊的房屋,如综合楼、商住楼等采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部、从大到小逐级分摊的原则。

  8.5 共用建筑面积计算原则 

  8.5.1 异产毗连房屋权属分割清晰,不存在共有共用部位的,各户面积在各自范围内单独计算;异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位应进行共有建筑面积分摊计算。

  8.5.2 共有共用建筑面积的分摊应以幢为单位。

  8.5.3 产权各户有合法权属分割文件或协议的按文件协议执行。

  8.5.4 无分割协议文件的或协议文件不合法的,按共有建筑相关的房屋建筑面积的比例进行分摊。

  8.5.5 各分户权属面积之和应等于相应的幢、区域、层的权属面积。

  8.6 共用共有建筑面积分摊计算的公式

  计算公式 δSi=K·Si

        K=(∑δSi)/∑Si

  式中:K为面积的分摊系数;

     Si为各单元参加分摊的建筑面积,m2

     δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2

     ∑δSi为需要分摊的分摊面积总和,m2

     ∑ Si为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2

  8.7 共有共用建筑面积的处理方法

  8.7.1 一幢房屋具有多个产权(单位)或者需要分层(单元)分别提供产权登记面积的,且存在无法分割共有共用部位的,需确定和计算共有共用建筑面积。单产权的房屋、独立幢产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋不存在共用建筑面积,其房屋墙体全部归属各户房屋面积内;毗连房屋四至墙体归属由相邻房屋所有方指认确定。

  8.7.2 凡列为应分摊的共有建筑面积,功能区内的共用建筑面积应参与分摊功能区间的共有面积;小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积,即局部范围的应分摊整体的共有面积。

  8.7.3 列为应分摊的为整幢建筑服务的值班警卫室,是指建在一栋房屋门口供警卫、保卫员值班守卫的房屋,应包括与其相连的休息室、接待室及自动报警控制中心等,不包括在该建筑外独立设置的为多幢房屋服务的警卫室。

  8.7.4 在一幢房屋的某一区域内同时独立使用的房屋和公共使用的房屋且共有该区域的通道和其它用房时,应先测出公共用房与独立使用的房屋的套内建筑面积后按比例对该区域共用建筑面积进行分摊,以测定出其房屋的建筑面积。

  8.7.5 住宅楼底层为附属层(或架空层、车库、层高在2.20米以上),上部为住宅单元,顶层为坡屋顶构成,其计算分摊时将底层、住宅层、顶层分三个独立的单元,分别按自己单元内的共有建筑面积在基本单元内分摊。

  8.7.6 凡幢内列为不分摊的公用建筑面积应视为一户,参与分摊该幢相应的共用建筑面积,如在该幢内的会所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等。

  8.7.7 地面上多幢房屋、地下整体相连的,同时为其服务的设备用房和公共用房,如变电室、机房等应列为可分摊面积,在地上多幢或地下层按比例进行分摊。

  8.7.8 对于确定为一幢,且由裙楼相连的塔楼,应分别划分不同的功能区,塔楼内有多少个独立梯或电梯的还应按楼梯和电梯细分功能区分别计算。

  8.7.9 一幢房屋内同时设有楼梯、电梯时应采用如下处理办法:

  8.7.9.1 各层梯间平面结构相同,从地面上屋顶梯间(机房)的建筑面积,其服务范围为整幢或其通过某一功能区。因工作的管理不同,对某一楼层不设立停机开门,不影响其分摊,均按其自然层分摊。

  8.7.9.2 各层梯间平面结构不相同,按不同的梯间平面结构分段确定服务范围。

  8.7.10 从地面通往地下各层的通道(楼梯、电梯)在出入口的建筑面积按如下不同情况处理:

  8.7.10.1 出入口设在该幢建筑物以外的,其面积计入地下各层建筑面积,列为整幢不分摊面积。

  8.7.10.2 出入口设在该幢房屋内或地上第一层某一处作为出入口的,其面积视为为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积,列为本幢应分摊的共用建筑面积。

  8.7.10.3 出入口设在该幢房屋内或地下第一层某一处作为出入口的,且地下层可独立计算的其出入口的建筑面积视为地下层的建筑面积,列为整幢不分摊面积。

  8.7.11 一幢楼从第1层开始至以上各层均为单一使用功能性质的房屋(如纯住宅、纯办公)称主楼,在主楼周围建有与主楼使用功能性质不同一层或若干层建筑称为附楼或裙楼。通往主楼的门厅通道梯等在其与附楼不相通时,视为为某一区域服务而必须经过的某一区域的共有建筑面积,应在主楼中分摊。若通往主楼门厅、通道、梯与附楼相互通往其通往主楼的厅、通道、梯,由主楼和附楼按其建筑面积比例进行分摊。

  8.7.12 仅供一户使用的室外专用楼梯的建筑面积全部计入该户的套内建筑面积。

  8.7.12.1 除二层别墅外的其他楼房,当其室外楼梯上第二层平台,再经平台进室内楼梯上各层,若第一层与第二层以上建筑的功能、用途相同时,该室外楼梯为非专用梯,其梯间面积为整幢分摊的面积。

  8.7.12.2 若第一层与第二层以上的建筑功能、用途不同时,该室外楼梯为专用梯,其梯间面积应为第二层以上各层共同分摊。

  8.7.13 设计为若干个铺位而形成的商场,对其铺位登记,在界址清楚的情况下,对其相互通往的通道及共用部位(厕所、电梯、楼梯等)的建筑面积,由各摊位分摊。

  8.7.14 地下室、车道和专门服务于车位的其他通道面积由地下室各车位分摊。

  8.7.15 房屋为斜面结构或非垂直墙体,层高在2.20米及以上的部分直接计入套内建筑面积,不计外半墙。

  8.7.16 在一幢房屋中用于本幢公共服务的物业管理用房,作为不应分摊的公共建筑面积应参与其他共用面积的分摊。

  8.7.17 为某一功能区服务的穿过房屋的通道及消防通道,且该功能区已完全定形的情况下,其通道及消防通道为可分摊的共用建筑面积,在其功能区内分摊。

  8.7.18 层高在2.20米及以上的避难层、结构转换层以及作为人防工程的地下室、避难室等部分计算建筑面积,但不列于共有共用建筑面积,可参与其他共有建筑面积的分摊。

  9 成果资料的检查验收

  9.1 房产测量成果检查验收的制度

  检查验收采用初审、复审、审核。

  初审,由作业小组的专职检查人员承担,对其巡视100%,主要数据抽测30%,内业检查100%。做好验收意见记录,初审认定合格后交复审。

  复审,在初审的基础上,由测绘单位分管质检人员对成果进行检查。外业巡视30%,内业检查100%,做好验收意见记录,认定合格后交审核。

  审核,由测绘单位工程师或专职质检人员在复审的基础上,对成果资料进行100%的内业检查,外业抽查3%,做好验收意见记录,认定合格后,确定质量等级。

  9.2 上交成果的内容

  9.2.1 成果资料索引及说明;

  9.2.2 合同(协议)委托书或技术要求;

  9.2.3 测绘成果报告或技术说明;

  9.2.4 门牌证明及房屋竣工验收备案表(或验收合格证明);

  9.2.5 检查验收意见表;

  9.2.6 测量草图、成果图及各种资料。

  9.3 成果的整理归档

  9.3.1 上交资料按内容顺序装订成册,归测绘档案。

  9.3.2 测绘资料档案分纸质档案和电子档案两种,合并存档。

  10 附则

  10.1 工作中如遇到本细则未规定的疑难问题,按现行的《国家测量规范》执行,若细则和规范都未涉及的,应及时与本细则的解释单位联系,协调解决。

  10.2 本细则由淄博市房产管理局负责解释。