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《淄博市物业管理办法》亮点解读

作者:来源: 发布时间:14年05月09日 浏览次数: 【收藏】打印文章

《淄博市物业管理办法》(淄政发〔201345号)自201421日起正式实施,有效期至20181231日。该《办法》根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和有关法律法规,结合我市实际制定。新《办法》有以下亮点:

一、强化了“业主自治”

物业管理是基于业主的财产权而产生的一种管理方式或活动,其最根本的特点是“业主自治”。因此,《办法》突出强调和规范了“业主自治”。

《办法》第2条在物业管理的概念中明确了物业管理是业主的自治管理,即“本办法所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动”。

《办法》第4条明确物业管理原则是,“坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则,坚持公开、公平、公正选择物业服务企业的原则”。

《办法》使业主自治渠道得以畅通。一是业主自治渠道是业主大会和业主委员会制度的实施。根据国家和省市相关规定,结合我市实际,《办法》第二章“业主、业主大会和业主委员会”的相关规定,建立完善了我市业主大会和业主委员会制度,并具有很强的操作性,为业主自治的实施提供了坚强的政策依据。二是业主自治的内容和范围明确。《办法》明确了业主、业主大会和业主委员会的权利、义务和工作职责,这些规定同时也是业主自治的内容和范围。三是业主自治由街道办事处、镇政府组织实施,接受街道办事处、镇政府、社区居民委员会的监督和指导。这对于业主大会和业主委员会的规范运行具有重要意义。四是建立了业主自治长效机制。我市当前实行社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”的物业管理模式,《办法》明确规定“业主大会每年至少召开一次”,“业主委员会每季度至少召开一次” ,“未选举产生业主委员会,或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时,由社区居民委员会代行业主委员会职责,对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。”

需要特别指出的:一是业主自治的核心和实质在于以自治实现自主。为了实现安居乐业、保值增值的购房目标,维护公共权益,业主们通过民主程序建立自治组织,确立自治规范,自主决定物业管理区域内的公共物业事项,这就是业主自治的基本内容。一些人将业主们把专业的物业服务企业驱逐出小区,由业主们全面接管小区,并由业主们自行实施物业服务,称之为“业主自治”,这是对业主自治的误解。二是业主自治管理贯穿于物业管理的全过程。业主自治管理要通过业主大会制度、管理规约制度、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等制度的正常性的实施,确保业主自治管理的真正落实,将业主自治管理贯穿于物业项目实施管理的全过程。现实中,有的业主委员会只在成立前后一段时间内正常开展过工作,随后多年工作陷于停滞状态,工作也不接受所在街道办事处、社区居委会的监督指导,业主自治工作“虎头蛇尾”、流于形式,甚至有的小区少数人以业主自治的名义侵害全体业主的合法权益。

二、明确和强化了街道办事处、镇政府和社区居民委员会的物业管理职责

物业管理是城市管理、社会管理和社区管理的重要组成部分,事关广大人民群众的切身利益,事关社会稳定,是一项复杂的系统工程。当前,在业主民主意识比较薄弱的情况下推行物业管理和业主自治制度,必须有政府的大力推动,但是由于基层物业主管部门执法力量有限,仅靠物业主管部门一家难以真正担负起推动业主实行自治的重任,要使物业管理实现真正的业主自治,必须充分发挥社区居民委员会的作用,使物业管理和社区管理真正有效结合起来。实践证明,社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的物业管理模式是做好物业管理工作和业主自治工作的“一剂良药”。因此,《办法》对街道办事处、镇政府和社区居民委员会的物业管理职责进一步进行了明确和强化。

《办法》第6条明确规定,“街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。”

《办法》第15条明确规定,“符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、镇人民政府应当在受理申请三十日内组建业主大会筹备组。”

《办法》第23条规定了社区居民委员会代行业主委员会职责,保障业主大会制度及公共管理事项的落实。即“未选举产生业主委员会,或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时,由社区居民委员会代行业主委员会职责,对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定”。

《办法》第92条明确规定,“街道办事处、镇人民政府的社区管理机构具体指导、协调物业管理的有关工作”。

《办法》第94条规定了物业管理联席会议制度,“物业管理联席会议由街道办事处、镇人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、房产管理等部门参加。联席会议主要协调下列事项:⑴业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;⑵物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;⑶物业管理区域内发生的突发事件;⑷物业管理与社区管理的衔接和配合;⑸需要协调的其他物业管理事项。

三、强化了业主大会和业主委员会的建设工作

基于我市实际情况,为了推进业主自治,维护业主的合法权益,《办法》强化了业主大会和业主委员会的建设工作。

一是明确规定了召开首次业主大会会议的条件。即:只要业主已入住面积的比例达到50%以上,或者业主已入住户数的比例达到50%以上,或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到25%以上,都应当成立首次业主大会。对此,建设单位、物业服务企业或者10%以上业主联合签名,都可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

二是明确规定了首次业主大会成立时限。首先,规定符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、镇人民政府应当在受理申请30日内组建业主大会筹备组。其次,规定筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。第三,为了便于街道办事处、镇人民政府及时组织召开业主大会,《办法》同时规定,建设单位应当于筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

四、明确了配套建筑与设施设备的产权

产权明晰是定纷止争的前提条件。以前,由于缺少明确的法律规定,物业管理区域内的配套建筑的产权归属不明晰,成为物业管理纠纷居高不下的根本原因。物业管理是以清晰的产权为基础的,物业管理区域内配套建筑与设施设备产权的不清给物业管理带来极大的困难,成为物业管理中难以解决的老大难问题。要彻底地减少或者防止物业纠纷的产生,化解物业管理中的矛盾,必须从源头上解决配套建筑与设施设备的产权问题,因此,《办法》根据《山东省物业管理条例》对物业管理区域内的物业服务用房、业主委员会办公用房、小区政务管理用房、社区居民委员会用房、中小学校、会所、幼儿园、车库、车位、共有道路和其他场地、小区专业经营设施设备等,从建设、投资、产权等方面作出了明确界定。

五、明确了专业经营设施设备的投资、产权、维护及管理责任

专业经营设施设备的投资、产权、维护及管理问题,直接涉及到业主的切身利益。多年来,现实生活中,物业管理区域内特别是小区内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带接入等专业经营设施设备的产权、投资和建设责任、维护和管理责任不清或者责任履行不到位。这给物业管理工作造成了极大困难,并且难以解决。《办法》从源头上界定了相关责任单位,为今后解决专业经营设施设备的投资、产权、维护及管理问题提供了政策依据。⑴“住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。”⑵“住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。”⑶“专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。”“专业经营单位应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。”“专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。”⑷“办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,按规范改造后,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。”⑸“专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。”⑹“专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。⑺“各级政府和专业经营单位主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。”

六、明确了车库、车位的使用管理

车库、车位的使用管理,是物业管理的难点和重点,与此相关的物业纠纷和矛盾比较多。当前存在的主要问题:一是部分新建小区车库只售不租。新建小区的车库、车位售价太高,很多业主购买不起,而开发企业又只售不租,或者是将租赁费提的过高,使得许多业主因无力购买或者租赁车库、车位而无处停车。二是停车秩序比较混乱。一些物业管理区域内业主不遵守小区停车管理规定,图方便随意停车,挤占消防通道,甚至毁坏绿地。有的小区地上车满为患,而地下车库、车位却闲置不用,既影响了小区的交通秩序,又浪费了地下资源。三是老旧小区车位配置不足。建设时间比较长的小区尤其是老旧小区,普遍存在车位配置不足问题,造成停车难。《办法》针对以上相关问题,进一步明确了相关政策。

78条规定,“物业管理区域内的车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。”

79条规定,“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

80条规定,“鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会和规划部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。利用地下空间建设、经营车库的,规划部门应当在容积率的认定等方面给予优惠。”

81条规定,“业主需要在物业管理区域内停放汽车的,应当事先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。”

七、《办法》完善了物业维修责任体系

根据《办法》规定,首先,在物业的保修期限内,建设单位承担物业的保修责任。为保证建设单位及时履行保修责任,新建物业实行质量保修金制度。建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者物业服务企业可以申请使用物业质量保修金进行维修。其次,物业保修期满后,业主专有部分的维修由业主负责并承担相关费用;共用部位和共用设施设备的维修和管理责任,由业主共同承担,业主可以将其委托给物业服务企业承担。共用部位和共用设施设备的维修费用,业主交纳了物业专项维修资金的,可以向物业主管部门申请使用维修资金,未交纳维修资金的,由相关业主按物业面积分担。第三,住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。